Que vérifier avant d’acheter?
Les comptes de résultats et le bilan des 3 dernières années, par un comptable de votre choix.
Que vous pourrez empruntez la somme qui vous manque. Demandez à votre banquier un accord de principe ou une proposition de prêt. L’offre préalable ne sera faite par le banquier qu’en présence du compromis de vente.
Lors d’une contre visite au camping, faites vous assister par votre beau-frère gérant de camping ou par un professionnel (accompagnement). Vérifiez tous les éléments du camping, du tout à l’égout aux antennes de télé ou wifi, en passant par l’outil de gestion et le liner de la piscine…
Notre conseil: Nous avons rencontré nombre de nouveaux gérants fachés après le vendeur à l’issue de la première saison. Ils n’avaient pas décelés tel ou tel problème, le mauvais état de telle ou telle installation, (on peut difficilement imaginer un vendeur faisant visiter son affaire en commentant : Ce mobil-home il faudra le changer, cette pompe de piscine va bientôt casser, l’électricité n’est pas tout à fait aux normes etc…). La visite avec un professionnel avant d’acheter s’impose pour éviter les frais imprévus et désillusions.
La clientèle du camping et son classement:
Les terrains de camping sont classés en cinq catégories exprimées par un nombre d’étoiles croissant avec le niveau de confort des équipements et des aménagements.
Sont classés terrains de camping avec la mention « tourisme », les terrains aménagés de camping et de caravanage si plus de la moitié du nombre des emplacements dénommés emplacements « tourisme » est destinée à la location à la nuitée, à la semaine ou au mois pour une clientèle de passage.
Sont classés terrains de camping avec la mention « loisirs », les terrains aménagés de camping et de caravanage si plus de la moitié du nombre des emplacements dénommés emplacements « loisirs” est destinée à la location supérieure au mois par une clientèle qui n’y élit pas domicile.
La plupart des Petits Campings sont classés « tourisme », mais avec un nombre de clients « loisirs » (les résidents) variant selon la situation géographique et la politique commerciale du gérant.
Les zones à risques:
les campings les mieux situés sont souvent en bord de mer, de rivière, au coeur d’une foret, donc dans une parcelle délimitée par la mairie ou la préfecture comme « zone à risques »(voir Gestion courante, zones à risques). S’ils existent, c’est 
normalement qu’ils répondent à toutes mesures de sécurité et d’assurances nécessaire. Il est juste important de vérifier la hauteur des dernières crues et les dégâts qu’elles ont ou non engendrés, la fréquence et l’étendue des incendies de foret dans la région, tout éléments vous permettant de déterminer si la menace est fictive ou bien réelle.
Notre conseil: Pour acheter, n’éliminez pas de votre choix les campings situés dans une zone à risque, souvent les plus prisés par les touristes.
A quel prix de vente acheter?
Le rapport entre chiffre d’affaire d’un camping et prix de vente est parmi les plus élevé du marché, de 2 à 5 fois le CA annuel.
Bien sur, il faut prendre en compte d’autres éléments :
- L’endettement de l’affaire vendu, il y a-t-il des crédits ou des leasing à reprendre.
- Le montant du loyer pour les fonds de commerce.
- L’état des constructions pour l’achat des murs, toiture à refaire, façades à rénover, tout à l’égout à installer, matériels à acheter.
- L’établissement est il aux normes? quel sera le coût d’une mise aux normes?
- Quel est le prix des campings du secteur, comparer avec ceux qui viennent de se vendre, questionner les agents immobiliers.
- Et surtout, analyser l’EBE (excédent brut d’exploitation) qui est le véritable thermomètre d’un bilan.
Notre conseil : Inspectez l’EBE, mais surtout adaptez le (avec l’aide d’un comptable) à vous, à votre forme juridique et à vos emprunts, qui ne seront pas les mêmes que le vendeur.
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